21 Temmuz 2009 Salı

Türk Medeni Kanunun 997.Maddesinin Açıklaması

İKİNCİ BÖLÜM
TAPU SİCİLİ
A. Kurulması
I. Sicil Bakımından
1. Genel Olarak
Madde-997.-Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur.
Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur. Sicilin örneği, nasıl tutulacağı ve yardımcı siciller tüzükle belirlenir.


(YİRMİ BEŞİNCİ BAP/Tapu Sicilli
(A) TEŞKİLAT:
I. Tapu sicilli:1 - Umumi hükümler:
TKM.910:Tapu sicilli gayrimenkullar üzerindeki hakların hallerini gösterir. Tapu sicillinin numunesi ve nasıl tutulacağı nizamnamei mahsus ile muayyendir.)

-Gerekçe-
Madde 997- Yürürlükteki Kanunun 910 uncu maddesini karşılamaktadır.
Madde metni, kaynak Kanunun 942 nci maddesi dikkate alınarak yeniden düzenlenmiştir,
Birinci fıkra, kaynak Kanunun Almanca metninde olduğu gibi, taşınmazlar üzerinde hakları göstermek üzere tapu sicili tutulacağını belirtmektedir.
Yürürlükteki Kanunda yer almayan ikinci fıkra, tapu sicilinin unsurlarını düzenlemektedir. Kaynak Kanundan farklı olarak Ülkemizde 634 açılı Kat Mülkiyeli Kanunu uyarınca tutulan "Kat mülkiyeti kütüğü” de bu unsurlar arasına eklenmiştir.

-Açıklama-
1-)Genel Olarak Tapu Sicili Kavramı ve Tapu Sicilinin Oluşumu
TMK.m.997’de, “Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur.” hükmü yer almaktadır.TST.m.4’de, Tapu Sicili; “Tapu sicili, taşınmaz mal ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere Devletin sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkelerine göre tutulan sicildir.” şeklinde tanımlanmıştır.Yani, tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere, Devletin sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkelerine göre tutulacaktır.

TMK.m.997/f.2’de, sicilin örneği, nasıl tutulacağı ve yardımcı sicillerin tüzükle belirleneceği belirtilmektedir. Bu hüküm uyarınca, Türk Medeni Kanunun öngördüğü tapu sicillerinin düzenli bir biçimde tutulmasını sağlamak amacıyla, Tapu Sicil Tüzüğü çıkarılmıştır(TST.m.1).Tapu Sicil Tüzüğü, mülkiyet ve mülkiyet dışındaki aynî ve şahsi hakların tapu siciline tescil edilme koşullarını, tescil, değişiklik, terkin ve düzeltme işlemlerini kapsamaktadır(TST.m.2).

TMK.m.997/f.2’de,”Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur.” denildikten sonra, “Sicilin örneği, nasıl tutulacağı ve yardımcı siciller tüzükle belirlenir.” hükmüne yer verilmektedir. Bu hüküm uyarınca, Tapu Sicilinin Oluşumu başlıklı TST.m.6’da; Ana Siciller olarak: a) Tapu kütüğü, b)Kat mülkiyeti kütüğü, c) Yevmiye defteri, d) Resmi belgeler (resmi senet, mahkeme kararı ve diğerleri) e) Plan ve Yardımcı Siciller olarak:a) Mal sahipleri sicili, b) Aziller sicili, c)Düzeltmeler sicili, d) Kamu orta malları sicili sayılmıştır.
Kadastro Görmemiş Taşınmaz Malın Yazımı başlıklı TST.geçici m.1’e göre, Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde kütük yerine zabıt defteri ve kat mülkiyeti zabıt defteri tutulacaktır.

2-)Ana Siciller
2.1-)Tapu Kütüğü[1]
Tapu kütüğü, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve mülkiyet dışındaki aynî ve şahsi hakları gösteren tapu sicilinin en temel unsurudur.Tapu sicili, bölgesi içindeki her mahalle veya köy için ayrı ayrı düzenlenir(TST.m.5). Herhangi köy veya mahalle için bir tapu kütüğü açılır. Mahalle veya köy esasına göre tapu kütüğü sayfalarına birden başlayarak numaralar verilir. Mahalle veya köy tapu kütüğünün sayfası bitince, yeni tapu kütüğü açılır.İlk numara olarak, biten mahalle veya köy tapu kütüğünün son sayfasındaki numaranın devamı verilir.Böylelikle, mahalle veya köy tapu kütüğü ciltleri oluşur.

Tapu sicilinde, her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirini izler(TMK.m.1000/f.1).Tapu kütüğünde, her taşınmaza ayrılmış, tapu kütüğünün yan yana iki yaprağından oluşan bir sayfa vardır.Bu şekilde tutulan tapu siciline “ayni sistem” adı verilmektedir.Ayni sistemde; tapu sicili, her taşınmazı ayrı sayfalara kaydederek taşınmazlarla ilgili mülkiyet ve mülkiyet dışındaki aynî ve şahsi hakların tümünün kamuya açıklığını sağlamaktadır.

Tapu kütüğü sayfaları, sol ve sağ yapraklı karşılıklı yüzlerden oluşmaktadır.

Tapu Kütüğünün sol yaprağının üst kısmında:1)Sahife no ve hemen altında; eski sahife no, yeni sahife no, devam sahife no, bağımsız bölüm sahife no,

2)Pafta no, ada no, parsel no hemen altında; semti, mahallesi, köyü, mevkii, sokağı bilgileri,

3)Yüz Ölçümü,
4)Gayrimenkulün niteliği,

Tapu kütüğünün sol yaprağının alt kısmında:
1)Şerhler sütunu,
2)Malikin adı, soyadı ve baba adı; Mal Sahipleri Sicil No;Edinme Sebebi/Satış Bedeli;Kayıt Tarihi; Yevmiye No bölümlerinden oluşan Mülkiyet Sütunu,
3)Harf, H:Hak, M:Mükellefiyet, Kayıt Tarihi, Yevmiye No bölümlerinden oluşan İrtifak Hakları Gayrimenkul Mükellefiyetleri sütunu,

Bulunmaktadır.

Tapu kütüğünün sağ yaprağının üst kısmında: beyanlar bölümü bulunmaktadır.
Tapu kütüğünün sağ yaprağın alt kısmında:Harf;Rehinin Mahiyeti; Tesis Tarihinde Alacaklıların Adı, Soyadı ve Baba Adı; Alacak; Faiz; Derece; Müddet; Kayıt Tarihi; Yevmiye No; Düşünceler(Rehin Hakları) bölümlerinden oluşan Gayrimenkul Rehin Hakları bölümü yer almaktadır


2.2-)Kat Mülkiyeti Kütüğü[2]
Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır.Özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır(TMK.m.1001).

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 5711 sayılı Kanunla değişik 11.maddesi; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicil Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur.Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.” hükmüyle, kat irtifaklarının da kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi imkanı sağlanmıştır.

“Özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır(TMK.m.1001). ve bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır(KMK.değişik m.11).” hükümlerinde anlaşılması gereken, özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere tescille ilgili tapu kütüğüne ilişkin hükümlerin kat mülkiyeti kütüğüne de uygulanmasıdır.

634 sayılı Kanunun 5711 sayılı Kanunla değişik m.13/f.2 ve 3’de;"Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurul­ması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet ha­nesine "Bu gayrimenkulun mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfası­na o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hak­ları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.Anagayrimen­kulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir." şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Ana taşınmaz malın bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri, kat mülkiyeti kütüğünde ayrı ayrı sayfalara yazılır(TST.m.9).
Kat mülkiyeti kütüğü sayfaları, sol ve sağ yapraklı karşılıklı yüzlerden oluşmaktadır.

Kat mülkiyeti kütüğünün sol yaprağının üst kısmında:1)Kat Mülkiyeti Sahife no ve hemen altında; eski sahife no, yeni sahife no, devam sahife no, ana gayrimenkul sahife no,

2)Tasdikli bina planında, vergi hesap no, arsa payı, niteliği, özel sigorta alt başlıklarından oluşan bağımsız bölüm başlıklı kısım,
2)Pafta no, ada no, parsel no; mahallesi veya köyü, sokağı v.s., yüz ölçümü, niteliği ve genel sigorta alt başlıklarından oluşan ana gayrimenkulün başlıklı kısım,

Kat mülkiyeti kütüğünün sol yaprağının alt kısmında:
1)Şerhler sütunu,
2)Malikin adı, soyadı ve baba adı; Pay Miktarı; Şerhi Fiş No; Edinme Sebebi; Kayıt Tarihi; Yevmiye No bölümlerinden oluşan Mülkiyet Sütunu,
3)Harf, H:Hak, M:Mükellefiyet, Kayıt Tarihi, Yevmiye No bölümlerinden oluşan İrtifak Hakları Gayrimenkul Mükellefiyetleri sütunu,

Bulunmaktadır.

Kat mülkiyeti kütüğünün sağ yaprağının üst kısmında: beyanlar bölümü bulunmaktadır.
Kat mülkiyeti kütüğünün sol yaprağının alt kısmında:Harf; Rehinin Mahiyeti; Tesis Tarihinde Alacaklıların Adı, Soyadı ve Baba Adı; Borç Miktarı; Faiz %; Derece; Müddet; Kayıt Tarihi; Yevmiye No; Düşünceler(Rehin Hakları) bölümlerinden oluşan Gayrimenkul Rehin Hakları bölümü yer almaktadır

2.3-)Yevmiye Defteri
2.4-)Resmi Belgeler
2.5-)Plan
3-)Yardımcı Siciller:
TST.m.5’de, Yardımcı Siciller olarak:a) Mal sahipleri sicili, b) Aziller sicili, c) Düzeltmeler sicili, d)Kamu orta malları sicili sayılmış, TST.11.bölümde m.89-96 arasında yardımcı siciller düzenlenmiştir.
3.1-)Mal Sahipleri Sicili[3]
Tapu Sicil Tüzüğü mal sahipleri sicilinin nasıl tutulacağına ilişkin temel usul kuralını belirlemiştir.

Taşınmaz mal maliklerinin adı, soyadı, ikametgahları ve sahip oldukları taşınmaz malların ada, parsel, sayfa numaraları ile mahalle veya köyleri mal sahipleri siciline yazılır. Maliklerin soyadının baş harfine göre her harf için ayrı bir defter açılır. Kişinin birden fazla taşınmaz malı varsa, tamamı aynı sütunda gösterilir. Bir taşınmaz mal, malikinin mülkiyetinden çıkınca kırmızı mürekkepli kalemle ada ve parsel numarası çizilir.Ayırma ve birleştirme işlemlerinde, eski ada, parsel ve sayfa numaraları çizilip yeni numaralar yazılır.

Taşınmaz mal sahibi, ikametgahını değiştirdiğini bildirdiğinde, mal sahipleri sicilinin ilgili kısmına yeni ikametgahı yazılır(TST.m.89).

Mal Sahipleri Sicili, maliklerin ikametgahlarını, maliklerin taşınmazlarının bulunduğu mahalle veya köyü ile taşınmazların kayıtlı bulunduğu kütük sayfasını göstermektedir. Maliklerin adı ve soyadı bilgilerinden hareketle taşınmazlarının kayıtlı olduğu tapu kütük sayfalarının bulunmasına imkan vermektedir.

TMK.m.1019/f.1’de, “Tapu memuru, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ etmekle yükümlüdür.” şeklinde tapu memuruna tebliğ yükümlülüğü getirmektedir.

Malike tebligat yapılması gereken hallerde onun yerleşim yeri bu sicildeki kayıtla belirlenir[4].
3.2-)Aziller Sicili[5]
Aziller sicili, vekaletnameye dayalı istemlerde, tapu sicil müdürlüğü personelinin, vekilin azil edilip edilmediğini kontrol etmesine yarar.Vekaletnameye dayalı istemlerde tapu sicil müdürlüğü personeli tarafından azil olup olmadığına ilişkin mutlaka kontrol yapılır.

Tapu Sicil Tüzüğü aziller sicilinin nasıl tutulacağına ilişkin temel usul kuralını belirlemiştir.Vekaletten aziller, vekalet verenlerin soyadının baş harflerine göre, her harf için sicilde ayrılan bölüme yazılır.Azil belgesi geldiğinde, müdür veya görevlendireceği memur tarafından üzerine alındığı tarih, saat ve dakika hemen yazılarak aziller siciline kaydedilir(TST.m.90).

TKGM Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığının 28.01.2004 tarih ve 1577 sayılı genelgesinde; müvekkillerin azil haberinin hangi vasıtalarla bildireceği ve vekilin azlini bildiren vasıta üzerine nasıl işlem yapılacağı ilgili düzenleme yapılmıştır.

“Bilindiği üzere Borçlar Kanunun 396 ncı maddesi “Vekaletten azil ve ondan istifade her zaman caizdir.” Aynı Kanunun 397 inci maddesi ise “Hilafı mukaveleden veya işin mahiyetinden anlaşılmadıkça vekalet, gerek vekilin gerek müvekkilin ölümüyle ve ehliyetinin zevali veya iflası ile nihayet bulur.” hükmündedir.

Borçlar Kanunun 396 ıncı maddesinde azil ve istifa vekalet akdiyle temsil yetkisini sona erdiren sebeplerden biri olarak sayılmış, temsil yetkisinin alınması yani vekaletten azil tasarrufu şekle tabi tutulmuştur.

Bu itibarla vekaletten azil, noter vasıtasıyla yapılabileceği gibi, mektup, dilekçe ve telgrafla da yapılması mümkün olup, kaldı ki Tapu Sicil Müdürlüklerine yapılacak sözlü azil veya istifa talebi de vekaleti sona erdirebilir. Sözlü olarak yapılan azlin ise Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından tapu işlem belgesi düzenlenerek yazılı hale getirilmesi gerekir.

Bu nedenle, telgraf, mektup, dilekçe ve telefonla yapılan aziller geçerlidir.

Ancak noter vasıtasıyla yapılan azillerde müvekkilin kimliği noter tarafından belirlendiği halde, diğer vasıtalarla bildirilen azil beyanın gerçek hak sahibinden gelip gelmediğinin tespiti her zaman mümkün olmamaktadır.

Bu durumda, noterde yapılan azilnameler dışında yazılı olarak yapılan azillerin(telgarf, mektup, dilekçe v.s.) bir hak kaybına neden olunmaması ve sorumlu duruma düşülmemesi açısından aziller siciline işlenmesi, azleden kişiye ait taşınmazda bir işlem talep edildiği anda vekilin aksi bir iddiada bulunması halinde veya azilden tereddüt edilmesi durumunda, müvekkilin resmi şekle uygun (Noterden düzenlenen belge veya tapu sicil müdürlüğünce düzenlenen talepname) yazılı beyanın aranılması gerekmektedir.

Telefonla yapılan azillerde ise, azlin gerçek hak sahibinden gelip gelmediğinin anlaşılması mümkün olmayacağından, azlin taşınmaz malın bulunduğu yerden telefonla bildirilmesi halinde aynı gün mesai saati bitimine kadar azlin teyit ettirilmesi, müvekkilin resmi şekle uygun (Noterden düzenlenen belge veya tapu sicil müdürlüğünce düzenlenen talepname) yazılı beyanın aranılması,

Azlin şehir dışında telefonla bildirilmesi halinde, bildirimde bulunanın telefon edilen şehirde varsa Bölge Müdürlüğü, yoksa Tapu Sicil Müdürlüğü veya Kadastro Müdürlüğüne müracaatının sağlanması ile müracaat edilen müdürlükçe azil eden kişinin nüfus cüzdan bilgileri ve fotoğrafı incelenerek azle ilişkin dilekçenin giriş defterine kaydı yapılarak gayrimenkulün bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğüne bir üst yazı ve azil edenin nüfus cüzdanı örneği ile birlikte fakslanması ve bilahare azlin aslının ilgili müdürlüğe gönderilmesi,

Gerekmektedir.”

Vekaletnameye dayalı taleplerde izlenecek usul de belirlenmiştir.

Vekâletnameye dayalı taleplerde işlemden önce, aziller sicilli ve kütük dosası üzerinde gerekli araştırma yapıldıktan sonra, vekâletnamenin üzerine "yetkinin tam olduğu ve azlin bulunmadığına" ilişkin belirtme düşülüp tarih, saat ve ilgili memurun imzasının konulması gerekmektedir[6].

3.4-)Düzeltmeler Sicili[7]
Yevmiye defterine yazılması gerekmeyen düzeltmelerin sebebi, düzeltmeler siciline kaydedilir(TST.m.91).Tapu sicilinin tutulmasında yapılan hataların niteliğine göre düzeltilmesi de farklılık arz etmektedir.

TMK.m.1027/f.3’teki, “Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, tüzük kuralları uyarınca re'sen düzeltir.” şeklindeki hüküm uyarınca, basit yazı yanlışlıklarının düzeltilmesinde izlenecek usule ilişkin Tapu Sicil Tüzüğünün 85.maddesinde düzenleme yapılmıştır.

Kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde belgesine aykırı olarak basit yazım hatası yapıldığının tespit edilmesi halinde, müdür tarafından nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak, re'sen düzeltme yapılır.Düzeltmeler siciline kaydedilerek yapılan düzeltmelerde ise bu sicilin numarası düzeltilen işlemin üzerine yazılır(TST.m.85). Örneğin, taşınmazın edinme nedeni tapu kütüğüne kadastro yazılması gerekirken bağış şeklinde hatalı yazıldığında, taşınmazın edinme nedeni düzeltilmek istenirse, hata düzeltmeler sicilinde açıklanır.Tapu kütüğünde yazan kadastro edinme nedeni kırmızı mürekkepli kalemle çizilir, doğru edinme nedeni bağış ve düzeltmeler sicili numarası ilk boş sütuna yazılır.
3.5-)Kamu Orta Malları Sicili[8]
Mer'a, yaylak, kışlak gibi kamu orta malları, özel siciline yazılır ve hangi köy veya belediyeye tahsisli olduğu belirtilir. İlgili belgeler özel dosyasında saklanır(TST.m.92).

3.6-)Tablo-Mahzen Defteri[9]
Müdürlükte bulunan bütün kütük, zabıt defteri, yevmiye defteri ve resmi senet ciltleri ile yardımcı siciller tablo-mahzen defterine kaydedilir.
Tablo-mahzen defterindeki yazımlar, her yıl sonunda Genel Müdürlüğe bildirilir(TST.m.94).

Tablo-Mahzen Defteri, Tablo, Mahzen ve Muavin olmak üzere üç kısımdan oluşmaktadır.

Mahzen kısmına, tapu ve zabıt kütükleri, yevmiye defteri ve idari sınırlar defteri ile tablo-mahzen defterinin kendisi kaydedilmektedir.

Muavin kısmına, mal sahipleri sicili, aziller sicili, yazışma defteri, resmi senetler ve diğer yardımcı defterler kaydedilmektedir.

Tablo-Mahzen Defterinin amacı, tapu sicil müdürlüklerinde kullanılan tüm sicilleri kayıt altına almaktır.
3.7-)Yazışma Defteri
Yevmiye defteri ve aziller siciline yazılan işlem ve belgeler dışında tapu dairesine gelen ve giden bütün yazılar ve istemler yazışma defterine kaydedilir(TST.m.95).
3.8-)İdari Sınırlar Kayıt Defteri
Yetkili mercilerce karara bağlanan idari sınırlarla ilgili kararlar ve köy sınırları, idari sınırlar defterine yazılır ve belgeleri özel dosyasında saklanır(TST.m.96).
Mustafa KARAATMACA
Tapu ve Kadastro Müfettişi
mkatmaca4@hotmail.com

[1] Tapu Kütüğü Belge Örneklerine Bakınız.
[2] Kat Mülkiyeti Kütüğü Örnek Belgelere Bakınız.
[3] Mal Sahipleri Sicili Belge Örneklerine Bakınız.
[4] Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s.123.
[5] Aziller Sicili Belge Örneklerine Bakınız.
[6] TKGM’nin 1487 sayılı genelgesi.
[7] Düzeltmeler Sicili Belge Örneklerine Bakınız.
[8] Kamu Orta Malları Sicili Belge Örneklerine Bakınız.
[9] Tablo-Mahzen Defteri Belge Örneklerine Bakınız.

Hiç yorum yok:

Yorum Gönder